מחקר שפורסם לאחרונה מלמד כי בשנת 2050 יהיו במדינת ישראל לא פחות מ-25 מיליון תושבים – זינוק הצפוי להוביל לביקושים אדירים בשוק הנדל"ן.
כדי להבין מה צופן לנו העתיד כל שצריך לעשות הוא להציץ מהחלון החוצה ולדמיין את מספר הבניינים הנשקפים לעיננו כפול שלוש.
הבנה זו פותחת הלכה למעשה אפיק השקעה אטרקטיבי במיוחד של השבחת קרקעות והגורמים שיבינו את המשמעות הכלכלית הצפונה במסלול השקעה זה ואף יתרגמו אותה לפעולה , ירוויחו באופן משמעותי והרבה מעבר לאפיקי השקעה אחרים.
בית השקעות הנדל"ן ELG מתמחה באפיק השבחת קרקעות. על פי אלחנן ליזרוביץ, מבעלי קבוצת ELG, באפיק זה גלום פוטנציאל הרווח הגדול ביותר בישראל.
השבחת קרקעות נחשבת כיום לאחד מאפיקי ההשקעה הפופולאריים בקרב משקיעי הנדל"ן. ההשקעה הנמוכה יחסית מחד ורמת הסיכון הנמוכה מאידך, הן ללא ספק מהסיבות העיקריות להפיכתה של השבחת קרקע לאטרקטיבית במיוחד. המושג השבחה מתייחס לכלל הפעולות הנעשות אשר מטרתן הוא הגדלת שווי הקרקע.
כדי להבין כיצד משביחים קרקע יש להניח ראשית כמה מושגי יסוד:
לכל קרקע במדינת ישראל קיימת הגדרת ייעוד שונה – חקלאות, מגורים, מסחר, תעסוקה, תעשייה וכו'.
ייעוד הקרקע משפיע באופן ישיר על שוויה. כך למשל, קרקע שהייעוד שלה חקלאי תהיה זולה באופן משמעותי מקרקע המיועדת לבנייה למגורים.
גורם נוסף המשפיע על שווי הקרקע הוא היקף זכויות הבנייה. ההיקף כולל את השטח המותר לבנייה, מספר הקומות, הגבלות הגובה בסביבת הקרקע וכו'.
כלל האצבע הוא פשוט – ככל שניתן לבנות יותר על הקרקע כך יעלה שוויה. כך למשל שווי קרקע עליה ניתן לבנות 20 יחידות דיור יהיה גבוה בהרבה מקרקע צמודה עליה ניתן לבנות 10 יחידות דיור.
תוכנית מתאר מקומית היא תוכנית שמטרתה להציג את החזון של הוועדה המקומית לפיתוח העיר והגדרת ייעודים במתחמים השונים. מדובר בתוכנית כוללנית, אותה מקדמות הרשויות המקומיות אחת לכ-25 שנים.
התב"ע היא תכנית מפורטת, נקודתית, הקובעת את גבולות הגזרה ברמת המגרש הספציפי ושעל בסיסה ניתן להוציא היתרי בניה.
הוועדה המקומית היא גוף מטעם המועצה המקומית או העירייה, שתפקידה לדאוג לאינטרסים של העיר בכל הקשור לפיתוח מתחמים לבנייה.
הוועדה המחוזית היא גוף מטעם המדינה, הפועלת כמפקחת עליונה בכל הקשור לאינטרסים של הציבור בתחום התכנון והבנייה. הוועדה המחוזית היא זו שמפרסמת את התוכנית לציבור ומאפשרת לו להגיש התנגדויות.
ההשבחה אם כן, היא ביצוע כלל הפעולות אשר מובילות לשינוי ייעוד הקרקע ו/או מגדילות את היקף זכויות הבנייה.
בדרך כלל מדובר בהליך המצריך הכנת תב"ע חדשה המגדירה מחדש את ייעוד הקרקע ומגדילה את היקף זכויות הבנייה.
הליך זה דורש הבנה וניסיון רב והוא מבוצע באמצעות מספר יועצים ומתכננים.
לעתים במהלכו נדרש אישור הוועדה המקומית בלבד, ולעתים נדרש גם אישור הוועדה המחוזית.
בית השקעות הנדל"ן ELG מתמחה ברכישת מגרשים בעלי פוטנציאל השבחה גבוה. לרוב מדובר במגרשים גדולים שזכויות הבנייה עליהן מועטות. באמצעות צוות המומחים שלנו, הופכים מגרשים אלו למגרשים בעלי זכויות בנייה מקסימליות.
אנו מציעים למשקיעים שלנו להצטרף אלינו כבר בשלב רכישת הקרקע, וליהנות ממינוף הפוטנציאל הגלום בה.
האנליסטים של קבוצת ELG מאתרים קרקע בעלת פוטנציאל השבחה.
קבוצת ELG פותחת למשקיעים את האפשרות להיכנס כשותפים ברכישת הקרקע בשלב טרום ההשבחה.
אנשי המקצוע של הקבוצה, ביחד עם בעלי מקצוע נבחרים, מובילים את הליך ההשבחה עד שינוי הייעוד ו/או הגדלת זכויות הבנייה.
הקרקע שעברה הליך השבחה נמכרת ליזם או נמכרת בעסקת קומבינציה והרווחים מתחלקים בין המשקיעים. לחילופין אנו ממשיכים לשלב הבא והופכים ליזמי הפרויקט, לטובת רווח נוסף.
המצגים או המידע המופיעים באתר נועדו לשם מסירת מידע בלבד והם אינם מהווים הצעה במובן חוק החוזים ו/או הצעה לרכישה או השקעה בניירות ערך. המצגים כוללים מידע ונתונים המבוססים בחלקם על אומדנים והערכות של החברה ולפיכך יש להתייחס אליהם בזהירות. באתר כלולים תכניות ו/או הערכות של החברה ביחס לנכסיה, לרבות מימוש הפוטנציאל הגלום בהם, תחזיות, מטרות, הערכות ואומדנים המתייחסים לאירועים או עניינים עתידיים, המהווים מידע צופה פני עתיד ואשר התממשותם אינה וודאית ואינם בשליטת החברה.
אין במידע האמור כדי להחליף ייעוץ מקצועי עם כל צד שלישי. כמו כן, המידע האמור לא אומת ע"י צד שלישי ו/או רשות רגולטורית כלשהי, ואין להסתמך עליו לצורך מטרה כלשהי, וכן אין במידע האמור משום התחייבות ו/או הבטחה. המידע נמסר AS IS ואין במסירת המידע כדי להטיל חבות כלשהי על החברה, עובדיה ו/או מי מטעמה במפורש ו/או במשתמע. המצגים אינם מהווים הצעה או הזמנה לרכישה של ניירות ערך והאמור בהם אינו מהווה המלצה ו/או חוות דעת או תחליף לשיקול דעת של המשקיע.