השבחת קרקעות

ELG

השבחת קרקעות

מחקר שפורסם לאחרונה מלמד כי בשנת 2050 יהיו במדינת ישראל לא פחות מ-25 מיליון תושבים – זינוק הצפוי להוביל לביקושים אדירים בשוק הנדל"ן.

כדי להבין מה צופן לנו העתיד כל שצריך לעשות הוא להציץ מהחלון החוצה ולדמיין את מספר הבניינים הנשקפים לעיננו כפול שלוש.

מדינת ישראל מבינה כי הדרך הנכונה לטפל בביקושים הגואים עוברת בראש ובראשונה בניצול מלאי הקרקעות הזמינות לבנייה, זאת באמצעות יצירת יחס צפיפות גבוה ובנייה לגובה.

הבנה זו פותחת הלכה למעשה אפיק השקעה אטרקטיבי במיוחד של השבחת קרקעות והגורמים שיבינו את המשמעות הכלכלית הצפונה במסלול השקעה זה ואף יתרגמו אותה לפעולה , ירוויחו באופן משמעותי והרבה מעבר לאפיקי השקעה אחרים.

בית השקעות הנדל"ן ELG מתמחה באפיק השבחת קרקעות. על פי אלחנן ליזרוביץ, מבעלי קבוצת ELG, באפיק זה גלום פוטנציאל הרווח הגדול ביותר בישראל.

אז מה זו בעצם השבחת קרקעות?

השבחת קרקעות נחשבת כיום לאחד מאפיקי ההשקעה הפופולאריים בקרב משקיעי הנדל"ן. ההשקעה הנמוכה יחסית מחד ורמת הסיכון הנמוכה מאידך, הן ללא ספק מהסיבות העיקריות להפיכתה של השבחת קרקע לאטרקטיבית במיוחד. המושג השבחה מתייחס לכלל הפעולות הנעשות אשר מטרתן הוא הגדלת שווי הקרקע.
כדי להבין כיצד משביחים קרקע יש להניח ראשית כמה מושגי יסוד:

ייעוד הקרקע

לכל קרקע במדינת ישראל קיימת הגדרת ייעוד שונה – חקלאות, מגורים, מסחר, תעסוקה, תעשייה וכו'.
ייעוד הקרקע משפיע באופן ישיר על שוויה. כך למשל, קרקע שהייעוד שלה חקלאי תהיה זולה באופן משמעותי מקרקע המיועדת לבנייה למגורים.

היקף הבנייה

גורם נוסף המשפיע על שווי הקרקע הוא היקף זכויות הבנייה. ההיקף כולל את השטח המותר לבנייה, מספר הקומות, הגבלות הגובה בסביבת הקרקע וכו'.
כלל האצבע הוא פשוט – ככל שניתן לבנות יותר על הקרקע כך יעלה שוויה. כך למשל שווי קרקע עליה ניתן לבנות 20 יחידות דיור יהיה גבוה בהרבה מקרקע צמודה עליה ניתן לבנות 10 יחידות דיור.

תוכנית מתאר מקומית

תוכנית מתאר מקומית היא תוכנית שמטרתה להציג את החזון של הוועדה המקומית לפיתוח העיר והגדרת ייעודים במתחמים השונים. מדובר בתוכנית כוללנית, אותה מקדמות הרשויות המקומיות אחת לכ-25 שנים.

תב"ע – תוכנית בניין עיר

התב"ע היא תכנית מפורטת, נקודתית, הקובעת את גבולות הגזרה ברמת המגרש הספציפי ושעל בסיסה ניתן להוציא היתרי בניה.

ועדה מקומית

הוועדה המקומית היא גוף מטעם המועצה המקומית או העירייה, שתפקידה לדאוג לאינטרסים של העיר בכל הקשור לפיתוח מתחמים לבנייה.

ועדה מחוזית

הוועדה המחוזית היא גוף מטעם המדינה, הפועלת כמפקחת עליונה בכל הקשור לאינטרסים של הציבור בתחום התכנון והבנייה. הוועדה המחוזית היא זו שמפרסמת את התוכנית לציבור ומאפשרת לו להגיש התנגדויות.

למנף את הפוטנציאל הגלום בקרקע

ההשבחה אם כן, היא ביצוע כלל הפעולות אשר מובילות לשינוי ייעוד הקרקע ו/או מגדילות את היקף זכויות הבנייה.
בדרך כלל מדובר בהליך המצריך הכנת תב"ע חדשה המגדירה מחדש את ייעוד הקרקע ומגדילה את היקף זכויות הבנייה.
הליך זה דורש הבנה וניסיון רב והוא מבוצע באמצעות מספר יועצים ומתכננים.
לעתים במהלכו נדרש אישור הוועדה המקומית בלבד, ולעתים נדרש גם אישור הוועדה המחוזית.
בית השקעות הנדל"ן ELG מתמחה ברכישת מגרשים בעלי פוטנציאל השבחה גבוה. לרוב מדובר במגרשים גדולים שזכויות הבנייה עליהן מועטות. באמצעות צוות המומחים שלנו, הופכים מגרשים אלו למגרשים בעלי זכויות בנייה מקסימליות.
אנו מציעים למשקיעים שלנו להצטרף אלינו כבר בשלב רכישת הקרקע, וליהנות ממינוף הפוטנציאל הגלום בה.

Asset 6

מעוניינים להצטרף אלינו לעסקה הבאה?

השאירו פרטים וניצור קשר בהקדם

כך מתבצע הליך השבחת הקרקע בבית השקעות הנדל"ן ELG

Asset 8

איתור קרקע

האנליסטים של קבוצת ELG מאתרים קרקע בעלת פוטנציאל השבחה.

Asset 9

המשקיעים

קבוצת ELG פותחת למשקיעים את האפשרות להיכנס כשותפים ברכישת הקרקע בשלב טרום ההשבחה.

Asset 10

השבחה

אנשי המקצוע של הקבוצה, ביחד עם בעלי מקצוע נבחרים, מובילים את הליך ההשבחה עד שינוי הייעוד ו/או הגדלת זכויות הבנייה.

Asset 7

אקזיט - כל האופציות פתוחות

הקרקע שעברה הליך השבחה נמכרת ליזם או נמכרת בעסקת קומבינציה והרווחים מתחלקים בין המשקיעים. לחילופין אנו ממשיכים לשלב הבא והופכים ליזמי הפרויקט, לטובת רווח נוסף.